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2018-12-05 09:26:08 | 来源:亚汇网 作者:似风 字号: | 打印

  近几个月来,全球楼市刮起了阵阵寒风。从香港到温哥华,从美国到澳大利亚,房价集体走跌。

  香港11月住宅销售同比腰斩

  12月4日,香港土地注册处公布的数据显示,香港11月住宅销售额260亿港元,较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量2635套,去年同期为5694套,同比下降54%。

  与此同时,美联物业(Midland Realty)的数据显示,香港11月的新屋销售量已经跌至2016年第一季度以来的最低水平。如下图所示,香港9月的新屋销量接近2000套,10月的新屋销量略高于1000套,到了11月, 新屋销量估计不超过300套。

  另外,中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)显示,香港11月房价环比跌幅达3.43%,已连续两个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。

  未来两年,香港房价至多可能跌20%

  事实上,除了房价走跌,香港楼市近来还遭遇了多起毁约退房事件。据香港房地产信息网站Dataelements公布的数据显示,截至10月底,香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。这些业主,宁可损失数十万港元的定金,也要毅然退房。

  目前市场普遍认为,近来香港楼市之所以“困境重重”,主要是因为利率走高了。为了给楼市泼水降温,今年8月初,香港银行业开始纷纷上调按揭利率,到了9月,香港加息进入高潮。

  当月,在美联储公布加息结果后,香港四大主要银行全面加息:香港金管局将基准利率从2.25%上调至2.5%;汇丰银行和恒生银行均将港元最优惠贷款利率上调至5.125%;渣打银行则将港元最惠贷款利率由5.25%上调至5.375%。

  考虑到香港金管局未来很可能会跟随美联储进一步加息,高盛预计到2020年,香港房价将回调15%-20%。

  此外,也有观点认为,香港房价与宏观经济高度相关,过往房价下跌主要由于经济冲击引发。瑞银此前预计,香港经济转差将令楼市表现脆弱。该投行预计,香港房价到明年年底将跌5%-10%。

  这些国家的房价也在跌

  值得注意的是,除了香港,楼市的这波寒风还吹向了澳大利亚、美国和加拿大。而按揭利率上升、信贷环境收紧以及对外国买家征收更高税率等是这些国家楼市集体走跌的几大因素。

  首先来看看澳大利亚楼市,据地产分析机构CoreLogic Inc日前公布的数据,11月澳大利亚全国房价下跌了0.7%,其中悉尼下跌1.4%,墨尔本下跌1%,这导致澳大利亚全国房价跌幅创2008年金融危机以来的最大月度跌幅。

  市场人士指出,11月通常是澳大利亚房产销售的旺季,而当前这种深度下滑也预示着未来楼市将持续疲软。来自Market Economics的分析师Stephen Koukoulas之前预计,2019年悉尼房价跌幅将达到7.5%-10%;而全国范围来看,预计房价将下跌5%-7.5%。

  作为澳大利亚最大的房地产市场,悉尼房价自2017年7月达到峰值以来已累计下跌了9.5%,即将超过27年前上一次经济衰退期间9.6%的跌幅。

  从去年底开始,澳大利亚政府对银行业展开大清查,各大银行先后收紧信贷条件,并对借款人的财务状况进行全面审查,除了核实收入部分外,还严审他们的支出情况。

  利率方面,虽然澳大利亚沙龙娱乐官网仍维持基准利率1.5%不变,但澳大利亚当地大行已经有所行动。今年9月,西太平洋银行宣布将房贷利率上调14个基点,成为当地四大行中首个加息的银行。

  再看看加拿大这边,楼市销量下滑的趋势也在继续,同比数据仍然保持下跌。德银在最近的一份研报中指出,目前的情况看来,加拿大全国房价趋势跟随的是疲软的温哥华市场,而不是出现反弹迹象的多伦多市场。

  根据莱坊的数据,在过去一年中,温哥华豪宅价格大跌了11.2%。加拿大在今年早些时候宣布,将海外买家税率提高到20%。

  与澳大利亚、加拿大相比,美国房价还没有出现明显的下滑迹象,但曾经的繁荣景象似乎也要到头了。据外媒报道,当前美国房价上涨的速度远远快于工资上涨的速度,人们的负担能力已经“偏离了历史标准”。在美联储收紧货币政策的大环境下,这将引发房地产“负担危机”,使得房地产市场见顶。

  之前的数据显示,美国9月20个城市的房价指数较上年同期上涨5.1%,为2016年11月以来的最低涨幅。这进一步表明,房地产价格已触及周期性峰值。

  而利率上涨正在使情况变得更糟。随着美联储持续加息,眼下美国30年期房贷利率已升破5%,创出八年高点。市场人士认为,借款成本上升将会直接冲击家庭收入,这可能会吓退许多购房者,并令萎靡不振的房地产市场再遭冲击。

  那么,对于未来楼市,你的看法是什么呢?

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关键词: 房价 美联储 金融


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